Quizá os extrañará que vuelva a escribir después de lo que dije en mi última aportación en cuanto a la situación de SegurPark, y reconozco que había tirado la toalla en este tema (muy decepcionado con mis vecinos, por cierto) pero una vecina a la que no conocía me ha enviado a través de mi blog “Manías de un perro verde” varios documentos que resumen los esfuerzos que un buen grupo de vecinos está haciendo para hacer propuestas constructivas y terminar con el conflicto entre nosotros, sin jueces ni abogados, que al parecer están cayendo en saco roto (chapeau por esos vecinos que trabajan para ofrecer soluciones al conflicto !!!).
Así que antes de seguir, quiero dar las gracias a la vecina-portavoz de ese grupo que me ha animado a seguir trabajando para encontrar una solución, y a todo su grupo, y también a los responsables de este blog por permitirme dar mi opinión, y en general a todos los vecinos que me consta que pensáis que hay que trabajar por la paz en la Comunidad; podemos estar de acuerdo o no con las conclusiones de unos o de otros, pero deberíamos coincidir en esa forma de “trabajar” el conflicto: aportar opiniones constructivas, informarse bien e informar, consultar a quien sabe, exponer las dudas sin desinformar ni intoxicar, rehuir el insulto y la confrontación y decidir democráticamente con la más amplia y clara información que consigamos entre todos.
Y animado por todos vosotros (incluso por los que discrepen con argumentos), sigo tratando de aclarar conceptos.
Hoy me propongo explicaros dos conceptos fundamentales y que tienen bastante que ver uno con otro; el primero, que sí es complicado de verdad (lo que me ha costado a mí entenderlo), es un auténtico “latinajo” que se llama “vinculación ob rem” pero que una vez entendido facilita mucho comprender el segundo concepto que hoy me propongo explicaros (en base a la ley) y que es fundamental entender para empezar a buscar en serio una solución definitiva, y es que SegurPark es en realidad (y legalmente) una única comunidad de propietarios, con independencia de la forma de organización que tengamos o hayamos tenido en cada momento a lo largo de los años.
Y lo titulo Eureka por tres motivos: el primero porque Eureka significa "¡Lo he encontrado!", y como ha sido un descubrimiento inesperado y agradable por clarificador, pues viene al caso; Eureka, como todos sabéis, es una famosa exclamación atribuida al matemático griego Arquímedes que pronunció esta palabra tras descubrir lo que se conoce como el Principio de Arquímedes:
el volumen de cualquier cuerpo puede ser calculado midiendo el volumen de agua desplazada cuando el cuerpo es sumergido en agua
De ahí viene el segundo motivo del título, porque como gran parte de la confusión viene de la zona que se conoce en el blog como “zona-piscina”, pues viene al caso por lo del agua.
Y el tercer motivo y más importante es que también podría haberlo titulado “Coeficientes mancomunitarios, esa gran verdad” pero eso implicaría enfrentamiento desde el primer minuto y en realidad la pretensión es otra, la de destacar que todos podemos estar de acuerdo si nos informamos mejor y que, si todos pretendemos lo mismo (un reparto legal, equitativo y justo de los gastos) debemos partir de la legalidad vigente, tratar de entenderla por muy complicada de entender que sea, para a partir de ahí tratar de modificarla si procede, pero siempre con reglas democráticas y respeto a las opiniones de los demás.
Hay que empezar por decir que así, a bote pronto, y sin profundizar mucho parece que es cierto lo que se dice en la entrada del blog de SegurPark “Coeficientes mancomunitarios: esa gran mentira”, que sostiene que los coeficientes de la llamada “zona mancomunitaria” no existen y que los gastos comunitarios tienen que repartirse por 105avas partes … pero sólo lo parece, y sólo podemos afirmar eso si entendemos como zona “comunitaria” exclusivamente la parcela o “finca registral” en la que está situada la piscina (la señalada en color azul claro en el plano publicado en el blog) y que “en teoría” es la única propiedad común a todos y que, por pertenecer por 105avas partes en copropiedad, no tiene vinculación con ninguna otra finca ni edificio del complejo y “debe tener” sus propias cuotas de gastos.
Pero la realidad física y, lo que trato de explicaros hoy, la realidad legal, es otra muy distinta: la finca o parcela que se identifica en el blog como “zona piscina” en realidad no tiene coeficientes ni cuotas ni soporta gasto alguno, es decir, que como trataré de demostraros entiendo que la realidad legal es todo lo contrario de lo que se dice en la entrada del blog “Coeficientes mancomunitarios, esa gran mentira” (a los “exaltados”, antes de publicar comentarios llamándome “manipulador” y otras lindezas por el estilo, seguid leyendo que veréis como es verdad, y si no fuera así enviad argumentos en lugar de insultos), porque en realidad lo que siempre ha existido es una única comunidad de propietarios de todo el conjunto de SegurPark, lo queramos ver o no.
¿Dónde está la confusión? Lo que lleva a ERROR es que se pretenda que esa parcela, finca o “zona-piscina” esté separada de la propiedad de los edificios y con un coeficiente distinto (105 partes iguales), cuando en realidad no es así sino todo lo contrario, ese terreno o parcela o finca está inseparablemente unida a efectos legales a los 105 apartamentos y no tiene coeficientes ni cuotas (o al menos esa era la voluntad de los que en su día hicieron, con más o menos acierto, las escrituras).
Sinceramente entiendo que se pueda decir de buena fe lo que afirma y defiende (si me permitís, “con pasión”) nuestro querido vecino Asterix en la entrada “Coeficientes mancomunitarios: esa gran mentira”, porque aquí nadie duda de que todos pretendemos que se haga justicia y porque todos de una manera u otra estamos siendo agraviados, y sobre todo porque las escrituras, leídas sin demasiada atención parece que dicen eso, que como cada uno es propietario de una 105ava parte de esa parcela y como la escritura la llama “zona común” de ahí debe deducirse (ERROR !!!!) que se reparten los gastos de “esa parcela” en esas 105avas partes en esa zona, que como además es “la única parcela que es propiedad de todos” (ERROR !!!) también debe ser la única mancomunitaria.
Pero es que la escritura también dice otra cosa si se lee toda y bien, y uno le pregunta a alguien objetivo y que entienda de leyes: la escritura dice que respecto a esa 105ava parte indivisa de finca que se adquiere junto con cada apartamento cada uno de los propietarios renuncia a los derechos de tanteo, retracto y división de la cosa común, por lo que, aplicando ese concepto legal que os decía (el latinajo “vinculación ob rem”) esa 105ava parte indivisa está inseparablemente unida a cada apartamento y por tanto no tiene cuota asignada, por estar “incluida” en la cuota de cada apartamento.
Eso es lo que significa la llamada “vinculación ob rem”, y los que leáis atentamente todo el artículo, hasta el final (venga va, con un poco de objetividad … y aunque necesitéis semanas para entenderlo, como yo !!!), descubriréis que gracias a ese “latinajo” y a las leyes vigentes (a “todas” las leyes en su conjunto), la realidad legal y física es y ha sido siempre la misma en SegurPark, una única comunidad de propietarios que aplica, en cuanto al reparto de gastos, tres cuotas distintas, a saber:
1.- El llamado “coeficiente 109” para repartir por coeficientes los gastos entre todos los propietarios de apartamentos, locales y parkings.
2.- El llamado “coeficiente 105” para repartir también por coeficientes pero sólo entre los apartamentos.
3.- Y el reparto para determinados gastos a partes iguales (105avas partes para gastos “por cabezas” como el Administrador, etc.) como en cualquier comunidad normal.
La única realidad física y legal de SegurPark es esa, y a todos los efectos es una única comunidad de propietarios que usamos y disfrutamos todos, sin perjuicio de que:
a) La “forma” en la que se gobierna la comunidad sea más o menos simple o compleja (comunidades, mancomunidades, subcomunidades, etc.).
b) La composición de la comunidad por varias fincas “registrales” independientes que tienen a su vez la consideración “formal” de comunidad de propietarios pero en realidad se integran en la mayor (llamadla “mancomunidad” o “comunidad de comunidades” o “complejo inmobiliario” o como queráis, que el nombre es lo de menos).
c) En algunos momentos se haya aplicado mal el reparto “por edificios” (por ejemplo al 33% por edificio cuando el reparto acordado era otro). Eso hay que arreglarlo.
d) En algunos momentos se confunda entre unos gastos y otros respecto a los acuerdos previos (lo que hay que pagar por el “coeficiente 109”, lo que hay que pagar por el “coeficiente 105”, o lo que hay que pagar a “partes iguales”). Eso, en lo que se haya hecho mal, también hay que arreglarlo.
e) Pueda cambiarse el coeficiente o cuota por edificio acordado en su día y/o el reparto entre unos gastos y otros (los que van a un coeficiente o a otro o a partes iguales), si se considera que hay otra forma de reparto que sea más justa o equitativa donde haya discusión (tema parking, portero, gastos interiores de cada escalera, etc.), pero siempre reconociendo la legalidad previa existente y por los procedimientos que determina la Ley para cambiarla y no de tapadillo entre tres o cuatro (debemos entender que de buena fe pero equivocados), con o contra el Administrador de turno (que no se quiere complicar la vida y aplica una cosa o la contraria según le digan con tal de cobrar sus honorarios), ni poniendo demandas judiciales, ni incitando a ponerlas, y siempre informando bien y extensamente a todos los propietarios para que puedan votar con conocimiento de causa, y preferiblemente en temas importantes en ASAMBLEA de todos los propietarios.
Os pido un poco de paciencia más para explicaros los conceptos legales (yo la he tenido para informarme, para entenderlo y la tengo para escribiros, y lo mío me cuesta, así que un poquito de por favor !!!), porque creo que podemos llegar a un acuerdo fácil en el fondo del asunto más problemático, y con un poco más de buena voluntad todos podemos llegar a entenderlo y estar de acuerdo al menos en eso, en el marco legal principal, y desde ahí construir la posibilidad de un acuerdo general respecto a los demás temas de rehacer o no rehacer liquidaciones, etc. (lo importante es que hacemos de cara al futuro !!!).
Lo que en realidad sí existe y nadie puede negarlo es:
1.- Coeficientes de propiedad en escrituras (el de cada apartamento, trastero, local y/o plaza de parking respecto a su edificio o “fase de construcción”).
2.- Coeficientes de reparto de gastos acordados por todos los propietarios sobre la base de multiplicar el coeficiente de escritura con un coeficiente de edificio o “fase” (aprobados en 1986, ratificados en los estatutos de 2005 y validados por el Juez en la sentencia), que son los que antes os detallaba.
Lo que NO EXISTE ni ha existido nunca es la posibilidad de repartir gastos comunitarios a 105avas partes (excepto determinados gastos como el de Administrador, etc), por varias razones:
1.- Porque la ley dice que se aplican los coeficientes para repartir los gastos, excepto para determinados gastos y siempre que estén de acuerdo los propietarios.
2.- Porque lo que algunos llaman la “zona mancomunitaria” es mucho más amplia que la “zona-piscina” y es simplemente todos y cualesquiera elementos de todo el conjunto de SegurPark que no sean privativos de alguien en concreto. Es decir, todo lo que no sea el interior de apartamentos, trasteros y plazas de parking es “común a todos los propietarios”, y por ello todos pueden usarlos y disfrutarlos con ciertas limitaciones.
3.- Porque, especialmente en cuanto a la “zona-piscina”, la finca registral en cuestión (que sin duda es propiedad de los 105 propietarios de apartamentos a partes iguales) no tiene ni ha tenido nunca cuota de participación en los gastos de comunidad, sino que CADA UNA DE LAS 105AVAS PARTES ESTÁ LEGAL E INSEPARABLEMENTE UNIDA A LA PROPIEDAD DE CADA UNO DE LOS 105 APARTAMENTOS mediante una serie de expresiones en varias de las escrituras que configuran la llamada “vinculación ob rem”, que es una limitación del derecho de propiedad que, entre otros efectos, tiene el efecto de que esa finca no tenga cuota asignada de participación en gastos de ningún tipo ya que se entiende que su cuota de participación en los gastos está incluida en la cuota de participación en los gastos de cada apartamento.
Es decir, que cada propietario de un apartamento no tiene dos propiedades separadas (apartamento y 105ava parte), sino que tiene una única propiedad (apartamento+105ava parte) y un único coeficiente, el de su escritura asignado al apartamento, que multiplicado por el coeficiente acordado entre todos para repartir gastos “por edificios” nos da la cuota asignada a cada propietario en el sostenimiento de los gastos del total del complejo (con las distinciones que antes citaba de coeficiente 109, coeficiente 105 y 105avas partes para determinados gastos).
Otra cosa es que esa “vinculación ob rem”, como “derecho real”, se haya hecho bien o mal en las escrituras, porque en todo caso se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.
Y no es magia, ni brujería ni manipulación, es absoluta y radicalmente legal y está en las escrituras, pero antes de explicaros algo más del concepto legal y cómo es que no existe cuota asignada en esa finca (la que se identifica en el plano como “zona mancomunitaria-piscina”), como es un concepto legal complejo para contextualizar un poco mi descubrimiento os cuento algo más de Arquímedes, que hizo su descubrimiento mientras se encontraba en la bañera, tras lo cual salió a las calles de Siracusa desnudo y gritando ¡Eureka! … pues yo lo he escuchado recientemente de un abogado (buen amigo y buena persona, que también los hay), mientras se estudiaba más a fondo las escrituras de las fincas, la sentencia, los estatutos y todo lo demás, y más concretamente la descripción y las anotaciones del Registro de la Propiedad respecto de la finca que se identifica en el blog como “zona mancomunitaria-piscina” (que, insisto, sin duda alguna es copropiedad por partes iguales de los 105 propietarios de apartamentos, realidad que nadie discute) … hasta que llegó a las palabras mágicas: “vinculación ob rem” … y fue cuando dijo Eureka !!!
Quizá es más prosaico lo mío que lo de Arquímedes, porque mi inmersión no ha sido en la bañera sino entre los papeles de la “zona-piscina” y palabrejas de abogados, y además ha sido sólo una inmersión “intelectual” y el resultado (con mucha ayuda externa) es más un “entendimiento” que un descubrimiento, por lo que no saldré corriendo ni gritando Eureka !!! … aunque supongo que algunos de vosotros es posible que sí salgáis corriendo antes de acabar de leer este peñazo … pero si de verdad queréis una solución creo que no os queda más remedio que buscar argumentos y convencer (que no “vencer”) a los demás vecinos. Os animo a ello porque aunque parezca imposible PODEMOS !!! (¿no parecía también imposible ganar un mundial de fútbol?, pues eso).
PRIMER CONCEPTO: “VINCULACIÓN OB REM”
Pues sí, la llamada “vinculación ob rem” es la explicación legal que puede resolver muchas de nuestras dudas sobre el régimen legal de SegurPark (aunque no todos los problemas porque han existido errores y habrá que corregirlos), y me dicen que es una solución tan simple y tan evidente (para los que leen los documentos a fondo y con objetividad), que entiendo que es una nueva prueba, esta vez irrefutable, de que unos pocos vecinos (por las circunstancias que sean) han antepuesto intereses o discordias personales a la objetividad, y que esa “crispación” se retroalimenta en perjuicio de la mayoría “silenciosa” de los vecinos, porque está claro que los directamente implicados en la pelea vecinal-judicial no han sabido (o querido) ver algo tan evidente, ni tampoco los Administradores que sólo están pendientes de cobrar sus honorarios, ni los abogados (que siempre defienden a una parte) y ni siquiera el juez.
En este último caso, el de los jueces (he leído la sentencia … y evidentemente me la han tenido que explicar porque no entiendo nadaaaaa !!!), me dicen que es más lógico que no se metan en casi nada porque los jueces nunca contestan nada que no se les haya preguntado (se ve “responder sólo a lo que te preguntan” que es una norma judicial “básica”), que bastante trabajo tienen:
¿Sr. Juez, los acuerdos de tal Junta son nulos? Sí …. Pues se anulan; ¿Sr. Juez, los estatutos del 2005 son válidos? Sí … pues se aplican; y así, a base de “sí” o “no” a cada pregunta sin más explicación (porque nadie se la ha pedido !!!!!), y como nadie le ha preguntado al juez por el problema de fondo (¿somos una comunidad o varias? ¿es legal la forma en que nos organizamos? ¿hay otras mejores? ¿es legal y/o justa esta forma de reparto de gastos?), podemos volver siempre al punto de partida, a interpretar y reinterpretar la sentencia, y mantener cada uno su criterio particular.
Porque, seamos conscientes, desgraciadamente la situación de la Comunidad es lo suficientemente deficiente, ambigua y complicada para que todos puedan tener (aparentemente) su parte de razón en base a unos u otros documentos (más adelante explico por qué la ley permite esa aparente “complejidad”), y empujados por discordias personales algunos vecinos “agitan” (como si fueran banderas en una guerra) estatutos contra escrituras, partes indivisas de propiedad contra coeficientes de participación en gastos pactados, repartos de gastos o liquidaciones contradictorias, y así pueden seguir hasta el resto de nuestros días … o incluso más allá porque, hablando de guerras, algunos de nuestros vecinos es posible que acaben todo esta batalla judicial como el Cid Campeador, ganando o perdiendo el pleito o los pleitos después de muertos (y lo que es peor, con nuestro dinero).
Así que la palabra mágica de todo este asunto puede ser, en buena parte, ese latinajo que en breve os explico y que de verdad os pido que tratéis de entender (no tiene truco ni trampa ni cartón) y que se llama “vinculación ob rem” y cuyo significado y los efectos que tiene sobre la propiedad de cada uno me han tenido que explicar varias veces, y voy a tratar de explicaros con mis propias palabras “para no entendidos en leyes”. Para los entendidos me recomiendan la lectura de un artículo de un Notario que trata en forma de resumen la “nueva” legislación catalana (2006) y en algunos de sus párrafos, resumiendo la nueva normativa catalana, que es la que nos toca aplicar, dice:
(…) las vinculaciones o titularidades ob rem (…) supone un recurso esencial en orden a mantener la vinculación de las distintas partes del edificio o de parte de otros edificios o fincas.
La técnica de la titularidad ob rem tanto puede utilizarse para (…) como para vincular la parcela en que se encuentran los servicios comunes de un complejo urbanístico, vgr. piscina, tenis, centro social (…)
La finca vinculada deja de tener susceptibilidad jurídica propia por lo que no podrá venderse independiente de la principal a la que es accesoria, ni caso de hipotecarse requiere de distribución de responsabilidad, aunque tanto en la venta, como en la hipoteca, deberá describirse íntegramente.
(… y más adelante tratando de las cuotas de reparto de gastos afirma):
Para fijar la cuota: A) No deben tenerse en cuenta los elementos o fincas vinculados ob rem (pues no son parte del inmueble, sino accesorio del mismo o mera pertenencia), (…)
Para los que sabemos poco de leyes trato de explicarlo a continuación en palabras llanas tal como me lo explican a mí (mejor dicho, tal como yo lo he entendido, que si me equivoco quien sea que me corrija), pero para los más entendidos o “valientes” que quieran leerlo entero y/o consultarlo con abogados, Administradores, etc., pueden verlo copiando este enlace en el navegador:
“Vinculación ob rem” para no iniciados.
El derecho de propiedad se puede limitar voluntariamente de varias maneras, una de ellas es, por ejemplo y para que lo entendamos todos, cuando el propietario cede el “uso” a otra persona (con escritura ante Notario, etc.), de forma que el propietario mantiene la propiedad pero no puede usar la finca mientras exista ese derecho de uso a favor de otra persona (por ejemplo, cuando si alquilamos el apartamento no podemos “usarlo” pero sigue siendo nuestro).
Las formas más comunes de limitación son las llamadas “servidumbres” entre fincas, como por ejemplo la servidumbre “de paso” que tiene una finca que necesita atravesar otra finca para acceder a la calle (se llama así porque una finca “sirve” a la otra), o la servidumbre de “luces” que impide que en una finca se pueda construir más allá de determinada altura porque le taparía la luz a la que queda detrás.
Todas estas limitaciones de la propiedad, una vez efectuadas, se aplican y están vigentes SIEMPRE y aunque el propietario venda la finca la limitación continúa siendo válida para el siguiente propietario que la compra. A eso se le llama derecho “real” porque va unido a la cosa o finca y se diferencia así de los derechos “personales” que afectan solo a las personas: supongo que esa explicación no es muy técnica, pero sirve para que nos entendamos y es importante porque los derechos “reales” pueden acceder al Registro de la Propiedad y los “personales” en cambio no.
Pues buen, otra forma de limitación del derecho de propiedad es la llamada “vinculación ob rem”, que es también un derecho “real” (que sigue a la finca y no a las personas) que se puede establecer sobre DOS FINCAS O INMUEBLES para que, pase lo que pase en el futuro, el propietario de ambas fincas sea siempre el mismo propietario en las dos y no puedan venderse por separado, sean una o la otra finca una parcela, apartamento, edificio o partes comunes de edificios o partes indivisas de parcelas, etc.
Aplicando esa limitación se puede hacer que una finca quede “vinculada” o unida a efectos legales, de Registro, etc. a otra finca independiente en la realidad física y legal (no es necesario que estén una junto a la otra), de forma que ambas fincas “vinculadas” se convierten, a partir de esa vinculación “ob rem” en un “único derecho de propiedad” sobre las dos que no puede separarse.
¿Para qué sirve? Muy fácil: para evitar que algún propietario pueda venderse la 105ava parte de la parcela-piscina sin venderse el apartamento y, a la vez y sobre todo, para evitar que por descuido de cualquier propietario-vendedor o del Notario de turno no se venda el apartamento sin vender a la vez la 105ava parte de esa parcela.
Se trata por tanto de “conectar” la titularidad de varias fincas (sean parcelas, apartamentos, etc.), haciendo que una finca “accesoria” o secundaria para entendernos, sea “dependiente” o para entendernos “se entienda incluida” en otra finca que es la finca “principal”, pero esto solo se puede hacer cuando se den varios requisitos:
1.- Que existan al menos dos fincas, una “principal” y otra “accesoria o vinculada”.
En nuestro caso existen 105 fincas independientes que están inscritas por separado en el Registro de la Propiedad, los apartamentos, que a estos efectos son las fincas “principales” y tienen su número de finca en el Registro de la Propiedad.
2.- Que exista “causa” económica y jurídica que justifique la conexión.
En nuestro caso existen motivos de uso conjunto y propiedad conjunta de los 105 copropietarios de la finca “piscina” que, a la vez, tenemos la propiedad de los 105 apartamentos.
3.- Que exista relación de “destino” (¿qué destino va a tener la finca accesoria?, o ¿para qué va a utilizarse la finca vinculada respecto a la principal?) y/o relación de “dependencia” (quiere decir que sin la finca principal la accesoria no tendría la utilidad para la cual se adquiere).
En nuestro caso la relación de “destino” es evidente porque la finca accesoria (donde está la piscina) se utiliza por todos los propietarios de las fincas principales que son los apartamentos y tiene relación de dependencia porque para qué demonios quiere uno la 105ava parte indivisa de esa finca sin el apartamento o, en otros términos, esa finca está “a disposición” de los que sean propietarios de los 105 apartamentos para su uso.
Pues bien, cumplidos estos requisitos, el apartamento y la 105ava parte indivisa quedan inseparablemente unidos, es decir, que nace una titularidad conjunta de ambas propiedades, lo que quiere decir:
a) Que al comprar el apartamento se adquiere “automáticamente” la 105ava parte indivisa de esa finca, lo queramos o no, lo diga o no la diga la escritura de compra de cada uno, pero aunque no lo diga sería así si la vinculación “ob rem” está inscrita en el Registro de la Propiedad.
b) Que no puede hipotecarse ni venderse el apartamento sin la 105ava parte indivisa, y si se vende o hipoteca el apartamento sin mencionar en la escritura la 105ava parte indivisa sólo es un problema “formal” porque legalmente lo que se vende o hipoteca es la propiedad conjunta de las dos fincas (siempre !!!).
c) Que cuando cualquier propietario vende la 105ava parte indivisa (junto con el apartamento), los demás no tenemos derecho de retracto como sería lo normal en cualquier finca en “copropiedad” que no esté en Propiedad Horizontal (esto quizá es más técnico pero es importante para entenderlo).
d) Que el único “coeficiente” que existe es el coeficiente de la finca principal (el apartamento) y la finca accesoria (la zona-piscina) carece de coeficiente porque se entiende incluido en el primero.
El PROBLEMA es nuevamente que las escrituras no son claras tampoco al establecer esta vinculación (aún no tengo todas las inscripciones en el Registro de la Propiedad pero ya las he pedido), y utilizan términos ambiguos como “reservas” del promotor y “renuncias” de los compradores, como especialmente la renuncia de todos los compradores a los derechos de tanteo, retracto y división de la cosa común respecto a la finca que conocemos como “zona piscina” (que eso sí lo dicen todas las escrituras, leéroslas hasta el final).
PRIMERA CONCLUSIÓN DE HOY: La titularidad conjunta de dos fincas (apartamento+105ava parte indivisa) quiere decir que el único “coeficiente” que existe es el de de la finca principal (el apartamento) porque la finca accesoria (la 105ava parte indivisa del solar donde está la piscina) no tiene ni ha tenido nunca coeficiente ni soporta cuota de gasto alguna.
Esa es la voluntad real de los que hicieron las escrituras y los primeros estatutos, lo hicieran bien o no, lo inscribieran bien en el Registro de la Propiedad o no, pero vayamos un poco más allá y tratemos de entender que todo ese lío de escrituras, estatutos, etc. conforman una única comunidad de propietarios de todo el conjunto que llamamos “SegurPark”.
SEGUNDO CONCEPTO: SEGURPARK ES UNA ÚNICA COMUNIDAD
Como os decía en mi primera intervención en el blog, la dificultad que tenemos los que no entendemos de leyes a veces es MAYÚSCULA, y los propios “entendidos” muchas veces tampoco se ponen de acuerdo en según qué conceptos.
En ese sentido, la regulación de la Propiedad Horizontal ha ido variando a lo largo de los años (hablamos ya de 33 años desde los primeros estatutos de la comunidad, que son de 1.978) y ha ido evolucionando durante todo ese tiempo para regular nuevas situaciones no previstas en las leyes anteriores pero tampoco prohibidas porque responden a la realidad, y estaban permitidas pese a que no estaban reguladas (como las leyes anteriores que tampoco regulaban las parejas de hecho aunque existieran y ahora sí lo regulan), por lo que al leer todos los documentos (escrituras, estatutos, etc.) debemos “contextualizar” en qué momento están hechos, cual era la legislación en ese momento y cual la voluntad de los que hicieron esos documentos.
Es también muy importante entender que existen dos ámbitos de normas muy diferentes, el de unas normas obligatorias que establece la ley y que nadie puede cambiar (se las llama “imperativas”) y otra serie de cuestiones que la ley deja a la voluntad de los propietarios y sólo prevé una norma para cuando los propietarios no se ponen de acuerdo y que podemos llamar normas voluntarias.
Y de ahí viene también una buena parte del “lío”: como la Ley en estos casos de propiedad “horizontal” ha permitido siempre (y permite ahora) muchas normas “voluntarias”, la regulación de cada comunidad de propietarios en cada momento puede ser muy distinta de la de otras comunidades, aunque siempre con límites “imperativos” que no pueden modificarse sin consentimiento de todos, y el primer límite o conocepto legal “imperativo” y, por tanto, el más importante, es el propio concepto de “COMUNIDAD DE PROPIETARIOS” que no podemos cambiar hagamos lo que hagamos.
En cuanto al proceso histórico, la primera regulación fue la del artículo 396 del Código Civil que (el actual) dice:
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio (…)
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Es decir, que la ley “obliga” a que esas situaciones de propiedad en común se regulen por una legislación especial, pero ya establece una distinción entre unas normas que serán “obligatorias” y otras “voluntarias” que se podrán variar por la voluntad o decisión de los copropietarios.
Esta legislación “especial” a la que se refiere el Código Civil se hizo mediante una Ley de 1.960 que se llama “Ley Propiedad Horizontal”, que se ha ido modificando y que en sus dos primeros artículos (los actuales, que datan de 1.999) dice:
Artículo 1.- La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.
(…)
Artículo 2.- Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Como bien se explica en el blog de SegurPark (aunque con otras conclusiones), la comunidad de propietarios nace “formalmente” de una escritura que se llama de “división en propiedad horizontal” y en la que se divide el edificio en partes que se pueden disfrutar separadamente (apartamentos) y las partes comunes a todos. A esa escritura se la llama el “título constitutivo” de la comunidad.
Pero como hemos visto en la Ley de Propiedad Horizontal, utiliza la forma verbal imperativa de que esa ley “será de aplicación”, lo que quiere decir que será de aplicación por ley y haya o no haya “título constitutivo”, si la realidad de una finca o conjunto de fincas es la de una comunidad de propietarios con elementos privados y comunes, por lo que esa forma especial de propiedad DEBE REGIRSE por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal aunque no haya “título constitutivo”.
Si nos fijamos en un detalle importante, en el texto del Código Civil únicamente parece que hable de la propiedad horizontal en “un edificio”, pero esta cuestión ha sido matizada posteriormente como veremos y se refiere en realidad a cualquier tipo de “inmueble”.
Avanzando un poco más, esa aparente limitación inicial de que la Comunidad en régimen de Propiedad Horizontal debía referirse a un solo ”edificio” empieza a cambiar en 1.982 cuando, ante la multiplicación de los llamados “apartamentos vacacionales” la máxima autoridad de los Registradores de la Propiedad (la Dirección General de los Registros y el Notariado conocida como “DGRN”) emite una Resolución en la que se permite la entonces llamada “Propiedad Horizontal tumbada”, que agrupa a varios edificios construidos en consecutivas “fases de construcción” (principalmente de apartamentos vacacionales) porque no está prohibida por ley.
De esa forma, se podía “diseñar” todo el conjunto de apartamentos y zonas comunitarias pero no era necesario construirlo “de golpe” sino que se podían construir los edificios en varias “fases de construcción”, de forma que se construía un primer edificio y se vendían los apartamentos de ese primer edificio, y posteriormente se construía un segundo edificio junto al primero y con la misma zona común, y luego un tercer edificio, etc.
Eso tenía una indudable ventaja financiera para el que construía (con el dinero de la venta del primer edificio construía el segundo, etc.), y así todos los edificios construidos en las diversas fases “se entendía” que se iban incluyendo en la “comunidad del conjunto” sin que fuera necesario volver a rehacer las escrituras de los que ya estaban construidos, y así además los compradores de los apartamentos se ahorraban los altos costes que implicaba hacer una nueva escritura de Propiedad Horizontal de todo el conjunto de edificios cada vez que se terminaba un nuevo edificio o “fase de construcción” (gastos caros como Notario, Impuestos, Registro, porque habría que modificar todos los coeficientes).
Es decir, que desde 1.982 se “interpretó la ley” de una nueva manera (ojo, no se cambió la ley, que seguía siendo la misma), de forma que se permitía que todos los edificios que se iban terminando sucesivamente pasaran a formar parte de “la Comunidad” de todos ellos más las zonas o fincas comunes, y eso aunque en el Registro de la Propiedad figuran como edificios o comunidades independientes, porque se constituían de hecho y funcionaban realmente como una única Comunidad de Propietarios y “debían regirse” (obligadas por ley) por la Ley de Propiedad Horizontal.
Avanzando un poco más aún, en 1.999 se modifica la Ley de Propiedad Horizontal y se regulan ya por ley y más detalladamente estos supuestos más amplios que los del simple edificio, y se les llama “complejos inmobiliarios” compuestos de varios edificios con una zona común (como nuestros apartamentos) o “urbanizaciones” que también tienen una regulación especial de la que antes carecían.
A raíz de esa nueva normativa, se debían rehacer los viejos estatutos del complejo de SegurPark, que databan de 1.978 para adaptarlos a la nueva legislación (lo que se hizo con mayor o menor acierto, aunque tardamos 5 años !!!). Sin duda había otra forma de hacerlo, una escritura de “agrupación de comunidades” con altos costes de Notario e impuestos, rehaciendo todos los coeficientes y pagando más del 1% del valor de todos los apartamentos, locales, etc.. Yo creo que la solución que se adoptó fue la correcta, rehacer sólo los “Estatutos” e inscribirlos en el Registro (que, por cierto, ya veo que no se ha hecho pese a lo cual son válidos según dice el juez en la sentencia) para hacerlo más barato.
Para terminar, en 2.006 se regula la Propiedad Horizontal en el ámbito de Cataluña, que hace la misma regulación pero con algunas mejoras o detalles técnicos, y aunque no nos obliga a modificar los estatutos para adaptarlos a esa nueva normativa sí es muy conveniente para clarificar las normas de la Comunidad (ojo, en cuanto a las “formas” pero no cambia el régimen legal de los apartamentos, que siguen siendo una única comunidad de propietarios).
En esos ESTATUTOS es donde podemos regular todo aquello que la ley no impone como obligatorio y, en especial, la “forma de gobierno o de organización” que queremos darnos, y el criterio de “reparto de gastos”, pero no pueden modificar ni alterar el régimen legal “obligatorio” de distribución de la “propiedad” que siguen siendo los coeficientes de las escrituras.
Y en esos ESTATUTOS también es donde podemos aclarar lo que quieren decir las escrituras cuando hablan de “reservas del promotor” y “renuncias” de derechos de los propietarios, cuando en realidad todo ello se refiere al concepto legal de “vinculación ob rem” que, además, puede establecerse de forma que quede claro en el Registro de la Propiedad y por mayoría de los propietarios.
POR RESUMIR:
1.- Haya o no haya “título” o escritura de la comunidad “SegurPark” como comunidad que agrupa a los edificios o fases en que fue construido, según la Ley es una única comunidad de propietarios que se rige por las normas especiales de Propiedad Horizontal y, en lo no obligatorio, por lo que decidamos todos nosotros por las mayorías que determina la Ley.
(Para que lo comentéis con los abogados: Sentencias del Tribunal Supremo de 28/05/2009, 07/04/2003, 17/07/2006 y 24/11/2010 por citar las más recientes, que por aplicación del art. 1.6 del Código Civil son “doctrina legal”)
2.- La Ley a lo único que nos obliga es a respetar los coeficientes que hay en las escrituras a efectos de “propiedad”, pero podemos repartir los gastos “como queramos” siempre que todos estemos de acuerdo.
3.- Ese “como queramos” se estableció en 1986 en base a un reparto por edificios, que se copió en los Estatutos de 2.005.
4.- Podemos cambiar esos porcentajes de reparto de gastos, la ley nos lo permite (por decisión de las mayorías legales que se basan en coeficientes o primero “por cabezas” para desbloquearlo y luego con estatutos nuevos, como queráis), pero pongámonos de acuerdo primero en lo principal, que somos una única comunidad.
5.- Tenemos dos formas de hacerlo, una escritura de “agrupación” y reasignando coeficientes en escrituras a cada apartamento, etc. (carísimo !!!!) o bien haciendo unos nuevos estatutos que lo clarifiquen todo.
Y finalmente una sugerencia y una petición.
SUGERENCIA:
Me dicen que podemos utilizar ese sistema de “vinculación ob rem” para clarificar la situación “registral” de la comunidad no sólo en cuanto al terreno-piscina sino en otros aspectos, como por ejemplo haciendo lo mismo con los trasteros si los 105 propietarios tienen trastero (y así los trasteros no tendrán cuota, lo que sin duda facilitaría la gestión de la comunidad) y, si queremos incluso a las plazas de aparcamiento, de forma que no fuera necesario calcularles cuota tampoco, y bastaría con inscribir en el Registro esa misma vinculación con los apartamentos (eso es barato porque no paga impuestos).
(OJO! ya he visto en las actas que hay propietarios de parking que no tienen apartamento … eso sería sin duda un problema a estudiar y debatir, pero podemos hablarlo, no?).
PETICIÓN:
Vale, que sí, que seguro que quedan muuuuuuchos temas por arreglar, los dejamos para otro día, pero quiero pensar que las ganas y la pasión que le estamos poniendo entre todos por lo menos puedan servir para despejar “esta” duda (que todo es una única comunidad) y conseguir un primer acuerdo … venga va, Asterix, Prior, SegurPark, Ermessenda y compañía, echadme una mano … os cito a vosotros porque sois los más participativos, pero hablad con los demás: miraros este tema con cariño, consultadlo y reflexionad sobre lo que queremos para el futuro, que no se trata de ganar ni perder, no se trata de “vencer” sino de “convencer” y de lo que se trata, por encima de todo, es de hacer las cosas bien EN ADELANTE, y todo lo demás (reparto de gastos, liquidaciones pendientes, agravios personales, etc.) no es tan complicado, ni es nada comparado con un primer acuerdo sobre un tema importante que, al menos para mí, ahora está muy claro y nos puede señalar un buen camino de entendimiento.
Creo que es fácil de entender (y está legalmente explicado como mejor he podido): todos disfrutamos de toda la comunidad, unos con más derechos (los 105 apartamentos) que otros (locales y parking), pero la realidad, la lógica y el sentido común Y LA LEY, nos dicen que somos una única comunidad.
El significado de la misma palabra “fase” nos lo dice, ya que según el Diccionario de la Real Academia una fase es “Cada uno de los distintos estados sucesivos de un fenómeno natural o histórico”, lo que aplicado a la “Comunidad de Propietarios de SegurPark” nos dice que a lo largo de la historia hemos tenido varias “fases históricas” de la misma y única comunidad: una “primera fase histórica” en que la Comunidad era sólo un edificio, una “segunda fase histórica” en que la Comunidad eran dos edificios, y una “tercera y última fase histórica”, en la que aún nos encontramos, en la que la Comunidad son tres edificios, pero siempre ha sido y es una única Comunidad.
ENTENDIDO ESTO: ¿Cómo SEGUIMOS?
Algo así como un “vale, de acuerdo, pero cómo seguimos” no estaría mal por parte de los que defienden posturas “enfrentadas” en este blog; no digo que haya escaleras enfrentadas (que no las hay, coincido con el Administrador del blog), ni debería haber personas enfrentadas por este tema (allá cada uno con sus otros motivos, personales, y lo que piense o diga “en privado” de los demás, pero que no nos afecte al resto de vecinos !!!!), pero está claro que hay posturas enfrentadas y conviene que ese enfrentamiento termine para bien de todos.
Sobre todo espero comentarios constructivos, tengáis “nick” o como anónimos, pero hacedle caso al administrador del blog y haced los comentarios con un nombre, el que sea, y así seguimos lo que vais diciendo, que no hay que tener miedo a discrepar ni a rectificar, que es de sabios.
Eso creo que ayudaría, y mucho, sobre todo a que los demás, que tenemos la sensación de desaprovechar algunos esfuerzos, no caigamos en el desánimo y nos dejemos vencer por la comodidad de que lo resuelva el tiempo y los pleitos, porque gane quien gane perdemos todos !!!
